Contractul de vânzare

• În ce condiții pot dobândi cetățenii străini dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Începând cu anul 2012, respectiv 2014 (în privința terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere), cetățenii sau persoanele juridice constituite în conformitate cu legislația unui stat membru al Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot dobândi dreptul de proprietate pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții ca cetățenii români. În cazul în care cetățeanul sau persoana juridică nu sunt rezidenți în România dreptul de proprietate asupra terenurilor poate fi dobândit doar pentru reședințe secundare, respectiv sedii secundare.

Ceilalți cetățeni străini, apatrizi, sau persoane juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile art 44 din Constituție: în condițiile rezultate din alte tratate internationale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala. Până în prezent, nu există niciun tratat semnat de România care să permită dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii din afara Uniunii Europene și a Spațiului Economic European. Prin urmare, exceptând cazul moștenirii legale, cetățenii străini și persoanele juridice străine vor putea dobândi doar dreptul de proprietate asupra construcțiilor precum și un drept de superficie asupra terenului.

Este important de precizat că dobândirea unui imobil în România presupune plata de impozite în România și, de aceea, persoanele fizice nerezidente care nu dețin un cod numeric personal se vor înregistra fiscal primind un număr de identificare fiscală atribuit de organul fiscal (NIF). Obligația de înregistrare fiscală în România le revine și persoanelor juridice nerezidente, care vor primi un cod de identificarea fiscală românesc.

• Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu îndeplinirea procedurii pentru respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de legea 17/2014.

În plus:

• terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale. Acest aviz nu este însă necesar dacă vânzarea se încheie cu unul dintre preemptori.
• terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia.

Îndeplinirea procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzută de legea 17/2014 nu se aplică în cazul înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude până la gradul al treilea, inclusiv şi afini până la gradul al treilea, în situaţia în care proprietarul terenului nu a solicitat afişarea unei oferte de vânzare la primărie (nu vor fi solicitate avizele prevăzute de legea 17/2014 și normele de aplicare alea acestei legi).

În cazul în care terenul este înstrăinat înainte de împlinirea termenului de 8 ani de la cumpărare, vânzătorul va achita un impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării şi cea de la data cumpărării, determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă

În vederea înstrăinării terenului, vânzătorul depune la primărie cererea privind afişarea ofertei de vânzare, însoţită de următoarele documente:

a)o fotocopie a BI/CI al/a vânzătorului persoană fizică sau o copie a paşaportului pentru vânzătorul persoană fizică cu domiciliul în străinătate;

b)o fotocopie certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (după caz: contract de vânzare-cumpărare, contract de donaţie, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului sau orice alt document prevăzut de lege care atestă dobândirea dreptului de proprietate);

1. c) extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afişarea ofertei, însoţit de extrasul de plan cadastral, în condiţiile în care terenul supus vânzării este înscris în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară;
2. d) o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerţului sau a actului în baza căruia îşi desfăşoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
3. e) în caz de reprezentare, procura notarială, în fotocopie certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei, respectiv delegaţia, hotărârea adunării generale a asociaţilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum şi o fotocopie a BI/CI/paşaportului al/a împuternicitului persoană fizică;
4. f) hotărârea adunării generale a asociaţilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societăţii, în cazul vânzătorului persoană juridică;
5. g) certificat de atestare fiscală emis de către primărie;

h )alte documente doveditoare, după caz.

În stituația în care contractul de vânzare se va încheia cu unul dintre preemptori care și-au exercitat dreptul de preempțiune în cadrul procedurii derulate, pentru încheierea contractului de vânzare vânzătorul va trebui să prezinte:

– avizul final emis de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală. Acestea sunt valabile 6 luni de la data comunicării către vânzător sau, în cazul decesului vânzătorului sau a preemptorului/potenţialului cumpărător, până la data înregistrării decesului intervenit în perioada de valabilitate a avizelor. Prin excepţie, avizele sunt valabile şi ulterior împlinirii acestui termen, dacă părţile au încheiat în perioada de valabilitate o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opţiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte pentru executarea lor.

– adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, dacă această situaţie este notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată

– documente privind dovada calculării şi achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz.

În situația în care niciunul dintre preemptori nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul iar vânzarea se încheie cu cumpărătorii care îndeplinesc condițiile prevăzute de art 4¹ din legea 17/2014, la încheierea contractului de vânzare se va prezenta:

• avizul emis de către structurile teritoriale, pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală.
• avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale în cazul terenurilor situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale.
• adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, dacă această situaţie este notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată
• – documente privind dovada calculării şi achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz.

În situația în care procedura se finalizează fără a fi înregistrată nicio comunicare de acceptare din partea preemptorilor sau ofertă de cumpărare din partea potenţialilor cumpărători, pentru încheierea contractului de vânzare se va prezenta:

• PROCES-VERBAL de finalizare a procedurii emis de primărie
• avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale în cazul terenurilor situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale.
• adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, dacă această situaţie este notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată
• în cazul în care terenul se vinde înainte de împlinirea termenului de 8 ani de la cumpărare, documente privind dovada calculării şi achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz.