Ce trebuie să știi atunci când închei o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărăre a unui imobil?
Este obligatorie încheierea promisiunii în forma autentică?
Legea nu impune o condiție de formă pentru promisiunea de vânzare-cumpărare, chiar dacă este vorba de un imobil, dar încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială, prezintă o serie de avantaje:
– notarul public verifică stuația juridică a bunului, regimul matrimonial al promitentului vânzător precum și capacitatea acestuia de a încheia contractul de vânzare.
– actul autentic prin care se constată o creanță certă și lichidă este titlu executoriu de la data exigibilității creanței.
– clauzele contractuale negociate de părți vor fi verificate de notarul public pentru a fi în concordanță cu legea, urmând a li se face modificările adecvate cu acordul părților.
– notarul public consiliază cu imparțialitate părțile, asigurând un echilibru între interesele părților contractante.
Ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză fără justificare să încheie contractul de vânzare?
În cazul în care una dintre părți refuză fără justificare încheierea contractului de vânzare, cealaltă parte are un drept de opțiune între rezoluțiunea promisiunii și daune-interese și adresarea către instanța competentă în vederea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, dacă bunul se află în patrimoniul promitentului-vânzător (termenul de prescripție al acțiunii este de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare). Pentru a putea beneficia de remediile prevăzute de lege, va trebui însă să își execute sau să ofere executarea propriei obligații astfel:
- În cazul în care promitentul-vânzător refuză să încheie contractul de vânzare, promitentul cumpărător îl va soma să se prezinte la o anumită dată și oră la un anumit birou notarial, urmând ca la acea dată promitentul cumpărător să se prezinte la biroul notarial și să facă dovada faptului că are disponibilă în contul bancar suma necesară cumpărării, notarul public întocmind o încheiere de certificare de fapte.
- În cazul în care promitentul-cumpărător refuză să încheie contractul de vânzare, promitentul-vânzător îl va soma să se prezinte la o anumită dată și oră la un anumit birou notarial, urmând ca la ora stabilită în somație să se prezinte la biroul notarial cu toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare, notarul public întocmind o încheiere de certificare de fapte.
Nu este nevoie de somație, dacă părțile au prevăzut printr-un act autentic data, locul și ora încheierii contractului de vânzare.
Trebuie precizat că, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract atât în cazul în care promitentul-vânzător refuză fără justificare încheierea contractului de vânzare cât și în cazul în care promitentul cumpărător refuză fără justificare încheierea contractului. Eventuala clauză penală din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare conform căreia în cazul în care contractul de vânzare nu se încheie din motive imputabile promitentului cumpărător nu îl împiedică pe promitentul vânzător să se adreseze instanței pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, acesta păstrându-și dreptul de opțiune între remediile prevăzute de lege, dacă face dovada îndeplinirii propriilor obligații.
Doar în cazul în care părțile au stipulat o clauză de arvună penalizatoare, întemeiată pe art 1545 din Codul civil, în favoarea promitentului-cumpărător sau în favoarea ambelor părți, atunci partea în favoarea căreia a fost stipulat dreptul de dezicere, poate denunța unilateral promisiunea, pierzând arvuna plătită sau, în cazul promitentului-vânzător, plătind dublul arvunei primite. Arvuna penalizatoare trebuie însă calificată în mod expres în promisiune, prin trimiterea la art. 1545 din Codul civil și prin stabilirea beneficiarului dreptului de dezicere precum și a modalității concrete în care va exercita acest drept.
În cazul în care a fost stipulată o clauză de arvună penalizatoare, instanța nu va putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare.
De ce este importantă notarea promisiunii în Cartea Funciară a imobilului?
Prin încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, bunul este afectat de o clauză de inalienabilitate implicită, ceea ce înseamnă că promitentul-vânzător nu va putea vinde bunul unei alte persoane, în caz contrar promitentul cumpărător solicita anularea vânzării. Pentru a putea obține anularea vânzării, promisiunea de vânzare trebuie să fie notată în Cartea Funciară, în caz contrar nefiindu-i opozabilă terțului cumpărător. În cazul în care promisiunea nu a fost notată în Cartea Funciară a imobilului, iar promitentul vânzător vinde bunul unei alte persoane, promitentul-cumpărător nu va putea obține decât daune-interese de la promitentul vânzător (nu va putea solicita anularea contractului de vânzare subsecvent și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare).